築古戸建投資初心者にオーナチェンジ物件をおすすめしない理由【買わない方がいい】

オーナーチェンジ物件とは、「すでに入居者が住んでいる物件（＝つまりオーナーから所有権を買う）」という物件のことです。

そのメリットとして、すでに入居者が住んでいる状態の家を購入するので入居付けの必要がない＝空室リスクがないことが挙げられます。一番難しい入居付けの必要がないため、戸建投資を始める初心者にはオーナーチェンジ物件がおすすめという考えの人もいます。

しかし私は、戸建投資の初心者はオーナーチェンジ物件は避けた方がいいと思っています。

その理由は大きく3つあります。

以下で詳しく説明していきます！

 

初心者投資家はオーナーチェンジ物件を買わない方がいい3つの理由

1：オーナーチェンジ物件は内見ができない

まずオーナーチェンジ物件の一番のデメリットは、購入前に中を見れない（内見できない）ことです。入居者が現在も住んでいるわけですから、基本的には中を見ずに購入することになります。

はっきり言って、中が見れない時点で論外だとすら思ってます。

何がリスクかって、中で起きているかもしれない不具合や故障を把握できないことです。

外観はそれなりに綺麗でも、実は中では雨漏りがあったり、床が傾いていたり、シロアリに食われていたりと、見えない爆弾を抱えている可能性があります。もしかすると前の所有者（売主）は、その故障の修繕費用を負担するのが嫌で物件を売りに出したのかもしれません。

それを知らずに購入してしまうと、買ってから中に隠されていた爆弾に気づいて……みたいな失敗になりかねません。これはもう投資というよりギャンブルです。

もし不具合のない物件で、かつ利回りがしっかり回っているような物件であれば、そもそも売ったりしませんからね。入居者がいるのに「それでも売りたい」ということは、”何かしら売りたいそれなりの理由がある”わけです。

ケースによっては物件そのものではなく、入居者だったりするかもしれません。とても面倒くさい入居者だったり、何かと問題を起こす入居者と付き合いきれなくなったオーナーが、もう売ってしまいたくなった可能性もあります。

このように、中を見ずに購入するということは未知のリスクを全て引き受ける覚悟がないと難しいです。その点で、経験も資金力も少ないであろう初心者にはハードルが高いかと思います。

 

理由2：売主が投資家なので安く買うのが難しい

オーナーチェンジ物件の場合、売主は基本的にあなたと同じ投資家です。

売主が投資家の物件は、割安で買うのがとても難しいです。なぜなら売る方も営利目的で売却するので、少しでも高く売ろうとするからです。

売主が一般人であれば（相続物件など）、不動産の相場にもそこまで詳しくない素人なので相場より割安で売ってくれることが多々ありますが、投資家は当然ながら価格相場にも精通しているプロなためそうはいきません。

そして前述しましたが、投資家が所有物件を売りに出したという事は「何らかの理由」があるわけです。お金を産んでくれる美味しい物件であれば投資家は手放すはずがないので。実は外から見えない爆弾（不具合・故障・難ありな入居者など）を抱えている可能性が浮かんできます。

そうでなくとも、例えばオーナーの事情で早急に現金が必要になったからとか、不動産投資から足を洗いたいとか物件と関係ない事情の可能性もあるでしょう。しかし、その真偽を購入側が見定めることができません。

相手も投資家ですから、買う側の心理をよく理解しています。「いやぁ実は物件にこういう問題があって」なんてバカ正直に売却理由を伝えたりしないでしょう。なので売主に売却理由を聞いたところで判断材料にはなりません。

 

理由3：不動産投資の経験値が貯まらない

最後は実利・実害ではないものの個人的に大きなデメリットと考えるのは、入居付けという不動産投資で一番大事な経験を積めないことです。

最初から入居者がいる物件は確かにラクです。なかなか入居者が見つからなくて空室に怯えるリスクもありません。でも、得られる経験値はゼロです。

私は初めて500万円程度で投資用戸建を買ったとき、「最初は利回り的な成功よりも、とにかくこの500万円を使って1つでも多くの経験値を得る」ということを大事にしていました。なので人からのコネや紹介を使ったりせず、不動産業者探しやリフォーム業者探しも全て自分でゼロから行いました。

不動産投資というのは、経験値・経験則がモノをいう世界です。

しかし難しいことに不動産というのは1個1個が高額なので、そう何度も実践を繰り返すことができません。庶民であれば500万円の戸建1つ買ってしまえば資金も底が見えます。それはつまり「1回しか実戦の機会がない」ということです。

なので、貴重な1回の実践においてなるべく多くの経験値を集めないといけません。

せっかく数百万という大金を出すのに、その貴重な1回をオーナーチェンジ物件に使って入居付けの経験を放棄してしまうのはもったいないです。

初心者であれば、内見からリフォームから入居付けまで一連の仕事を全て経験できる物件に投資した方が、絶対に身の肥やしになるかと思います。

オーナーチェンジ物件のメリットは？

否定的な面だけを見ても考えが偏るので、オーナーチェンジ物件の良いところも理解しておく必要があります。

私はオーナーチェンジ物件は「初心者には」おすすめしないですが、オーナーチェンジ物件を全面的に否定する考えは一切ないです。人によってはオーナーチェンジ物件をおすすめする人もいますからね。

オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、

この2つになるかと思います。

メリット1：入居付けが必要ない

すでに入居者がいる物件なので、入居者募集という不動産投資の一番の関門をすっ飛ばせるのが一番大きなメリットです。

初心者が下手な空き家を買ってしまうと、入居募集しても全然埋まらなくて半年以上空き家状態が続くのとかザラです。そんな最も怖い空室リスクを避けられるのは大きいですね。

（ただ個人的には先に述べた通り、入居付けの「経験」を積めないデメリットの方が大きいと思ってます）

また空室期間がないという事は、すぐに家賃収入が発生するという事です。資金繰りという観点からも、入居付けのフェーズを飛ばせるのはメリットがあります。

メリット2：融資が出やすい

オーナーチェンジ物件は空室リスクがないため、空き家物件に比べると購入時に金融機関から融資が出やすい傾向があります。

やはり金融機関側からすると、融資を出す際の一番の心配は「入居者が本当につく物件かどうか」という点なので、その懸念点を最初からクリアしているオーナーチェンジ物件は金融機関からすれば安心度が高いです。

融資が出やすいということは、資金力が足りない人や自己資金をなるべく使いたくない人にとっても大きなメリットがあります。

 

まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居付けが必要なくラクに運営をスタートできるというメリットはあります。

しかし、内見ができないため中の状況が分からないまま買うというギャンブル要素があったり、売主が投資家なことが多いのでそもそも割高であったりというデメリットの方が大きいと感じています。

場数を踏んでいるベテラン大家さんだったらオーナーチェンジ物件も上手く料理できるでしょうが、初心者にはやはりハードルが高いです。